Başlığa takılmayın, bu haftaki konumuz gayrimenkul sertifikaları. En önemli yatırım aracı arsa olan halkımıza bu konuyu anlatmasak olmazdı.
Nedir bu Gayrimenkul Sertifikası ona değinelim. Yapımına başlanmış vey yapılmaya başlanacak bir inşanın, (konut, işyeri, daire, köprü, tesis vs her şey olabilir) finanse edilebilmesi adına, tamamı eş paylara bölünmüş ve belirli bir alanı temsil eden menkul kaymeti gösterir sertifkaya Gayrimenkul Sertifikası deniyor. Misal nedense sürekli kriz dolayısıyla arsa fiyatlarının düştüğünü vurguladıkları halde, bir türlü apartman inşaatından vazgeçmeyen sevgili müteahitlerimiz; artık dairelerin yapımına başlarken her 15 metrekarelik alan için 1 sertifika oluşturmak kaydıyla, 120 metrekarelik bir daire için 8 sertifika oluşturup, sertifikaları satabilecek. (15 metrekare dediğime bakmayın daha önceki uygulamada metrekare başına 1 sertifika çıkarılmış.) Daire tamamlandıktan sonra, elinde yeterli sertifika olan kimse burayı satın almak için başvuruda bulunabilecek. Sertifika sahipleri başvuruda bulunmazsa, satış sonrası elde edilen tutar sertifika sahiplerine ertifikaları oranında bölünecek. Saçma göründü biliyorum ama bunun bir daire değil de bir AVM yada köprü olduğunu düşünün. Buranın kazancına hisseniz oranında ortak olacaksınız. Yani aslında karlı bir yatırım aracı olarak görünüyor.
Peki durduk yere eniştemiz bizi niye öptü? Farklı sebepleri var, ilki ülkemizin ne yazık ki tek yatırım kaynağı olan betona, faizsiz finansman bulmak. Yani inşaat şirketleri, müteahitler hatta toplu konutçu belediyeler; inşaat yapmak için bankalardan yüksek faizli krediler kullanmak yerine, inşaat masrafını bu sertifikaları satarak elde edebilecekler. Böyle faiz ödemek durumunda kalmadıkları için konut, daire ve işyeri fiyatlarının düşmesi bekleniyor. Fiyat düşmez de inşaatı yapanların kar hanesine yazılır bu ben söyleyeyim baştan.
Diğer sebep ise, inşaat sektörünün döviz krizi ve batık krediler dolayısıyla kabuğuna çekilmeye başlayan kredi kuruluşları tarafından uzun vadede finanse edilemeyecek olması. Yani özetle para yok ve inşaat sektörünün gözü vatandaş tarafından yastık altı edilen yada altına çevrilen parasında. Nasıl oluyor anlatayım. Henüz daire alabilecek maddiyatı olmayan kimseler, “bina tamamlanana kadar bütün sertifikaları toplar ve kendi evimin sahibi olurum, toplayamasam bile temelden ucuza aldığımı hissem nahtar tesliminde değerlenir kar ederim” mantığıyla bu sertifikalardan alabildiği kadar alacak. Yani pahalı olmasından ötürü aklında ev almak olmayanlar bile ev almayı düşünecek. Bu da talepten fazla arz sunan inşaat sektörünün, bir müddet daha nefes almasını sağlayacak Fakat serbest piyasa bu ya, bu vatandaşın almak istediği diğer sertifikalar, adamın amacı bilindiğinden artık yüksek meblağlara satışa konu olacak. Yani kazanan yine vatandaş olmayacak gibi, bilemiyorum uygulamayşa göreceğiz artık.
Şimdi “biz aldık bu sertifikaları da, inşaat yarım kalırsa ne olacak?” diye düşünenler illa vardır. Getirilen düzenleme “teoride” buna çözüm getirmiş durumda. Aldığımız sertifika dolayısıyla ödediğimiz para, (nerde tutulacağı henüz belli değil) yapı denetim firmasınca belirlenecek inşaatın tamamlanma yüzdesine göre parça parça müteahide veya şirkete aktarılacakmış. “peki, sertifikasını aldığımız daire satılmadıysa ne olacak?” sorusuna da düzenlemenin yine “teorik” bir cevabı var. Satılmayan daireler, satılacak ve satış tutarı, sertifika sahiplerine eşit olarak bölünecek. Ama ne kadara satılır, hangi usulle satılrr henüz belli değil.
Yine ek düzenlemelerin ve denetimlerin nasıl olacağı henüz belli değil. Başlarda büyük vurgunlar, batışlar ve ilginç dolandırıcılık hikayeleri görmemiz olası. Hayırlısı olsun…
* Maka… pardon Bakara Suresi 148. Ayet’in Yaşar Nuri ÖZTÜRK tarafından yapılan meali; “Herkesin bir yönü vardır, ona döner. O halde hayırlarda yarışın. Nerede olursanız olun Allah sizi bir araya getirecektir. Allah her şeye güç yetirendir.”