Geçirmekte olduğumuz küresel salgın herkesin malumu. Gerek vatandaşın kendi aldığı önlemler gerekse devletin almış olduğu tedbirler dolayısıyla, uzun süre kapalı kalan işyerlerinin ve kapanmasa bile cirosunda ciddi kayıp yaşanan işyerlerinin, bir de yüksek kira maliyetiyle başbaşa kalması; alışverişini buralardan yapan sıradan vatandaşları dahi zora sokuyor. Yani işyeri kiralarının maliyetini aslında sıradan vatandaş yüklenmiş oluyor. İşte bu yazımla bugün işyeri kiracılarının; kira bedelinden indirim isteme, kira ödemesini erteleme ya da kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilme gibi haklarından elimden geldiğince bahsetmeye çalışacağım.
Mevzuatımızdaki kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin kiracı lehine olduğu, yasadaki açıkların da mahkemelerce kiracı lehine yorumlanıyor oluşu zaten kiracılara geniş bir hareket alanı sağlamakta. Bunlara ek olarak salgın sebebiyle alınan tedbirler kapsamında; işyerleri için çıkarılan 7226 sayılı kanunda 1 Mart – 30 Haziran arası döneme ait kira borçları dolayısıyla fesih ve tahliye istenemiyor oluşu ve yine 11 Mart – 15 Haziran tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) icra takiplerinin durması sebebiyle, kiracılar bahsedilen aralıklarda kira ödemelerini gerçekleştirmeyebiliyor ve bu sebeple haciz, tahliye ve fesih gibi yaptırımlarla da karşı karşıya kalmıyor. Yani kira alacağını yıllık ve peşin olarak almayan işyeri sahibiyseniz şu sıralar kira alacağınızı alabilme şansınız yok. Ha ödenmesi gereken bu döneme ait kira bedelleri tabi ki silinmiyor, faizi ile birlikte kiracı tarafından ileride ödenmek zorunda. Ancak şu aşamada işyeri sahiplerinin yapabileceği pek bir şey yok.
İcra takiplerinin serbest hale geleceği 15 Haziran tarihinden sonra da aslında işyeri sahiplerinin eli kolu bağlanmış durumda. Zira salgın sebebiyle alınan önlemler kapsamında, işyerleri (berber, restoran, düğün salonu, kahve, kafe vs.) kapatılan kiracılar bu dönemlere ait kira bedelleri için icraya verilmeleri halinde “ödemezlik defii”nde bulunabilirler yani kirayı ödemeyebilirler.
Gelelim kiracının yapabileceklerine. Kapanmak zorunda kalan ve kapanmasa da cirosunda ciddi derecede azalma olan işyeri kiracıları, kiraya verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde mücbir sebep gerekçesiyle kira bedelinin azaltılmasını, kira ödemesinin ertelenmesine, kapalı kaldığı sürenin kira süresi sonuna kira bedeli ödenmeksizin eklenmesini talep ederek uyarlama isteyebilir. Bu davada, hem mücbir sebebin varlığının hem de ciroda ciddi derecede azalma olduğunu ve bu azalmanın alınan tedbirler sebebiyle olduğu belgelerle davacı tarafından ispatlanmalıdır. Mücbir sebebin varlığı devlet tarafından zaten kabul edildiğinden geriye işyeri kiracısının bundan gördüğü zararı belgelerle ispatlaması şartı kalmaktadır.
Uyarlama davası, 11 Marttan önce yapılan kira sözleşmeleri için açılabilir. 11 Marttan sonra yapılan sözleşmelerde risk kiracı tarafından bile istene kabul edildiğinden, uyarlama davası açılması hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilecektir.
Yine salgın süresince zarar etmeyen işyerleri (fırın, bakkal vs) uyarlama davası açamayacaklardır. Aynı şekilde sözleşmesinde, işyerinin kullanılamaması halinde yine kira ödeneceği düzenlenmiş ise yine dava açılması mümkün değildir.
Uyarlama davasında kiracı terditli (sıralı) olarak; bedelin indirilmesini, ödemenin ertelenmesini, kapalı kalınan sürenin kira süresi sonuna kira bedeli ödenmeksizin eklenmesini ve bunlar mümkün değilse sözleşmenin feshini isteyebilir.
Uyarlama davası açılmadan önce kiracı durumu izah edip talebini kiraya verene ispat edebileceği şekilde (noter vasıtasıyla, iade-i taahhütlü mektupla vs.) bildirmeli ve uyarlama teklifinin değerlendirilmesi için makul bir süre tanımalıdır.
İlçemizdeki reel durumda neler yapılabileceğine gelince. İlçemizde kiraların kira yılı başında peşin olarak alınıyor oluşu ve biri yüksek bedelli diğeri düşük bedelli iki kira sözleşmesi düzenlenmesi uygulamaları sıklıkla görülmektedir.
Kira yılı başında peşin olarak ödeme yapılmışsa ve kira sözleşmesinde kiracıdan kaynaklanmayan sebeplerden ötürü işyerinin kullanılamaması halinde kira ödenmeyeceği vb. bir koşul mevcutsa yapılan ödemenin kapalı kalan süreye ilişkin bölümünün bir sonraki yılın kira ödemesinden düşmesi istenebilir. Eğer gerçekten oldukça ciddi bir gelir kaybı ve zarar söz konusu ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kapalı olan döneme ait kira bedeli kiracı tarafından kiraya verenden istenebilir.
Kira bedelinin ödemesi kira yılı sonunda yapılacaksa, yukarıda bahsedilen uyarlama davası açılarak bedel indirimi söz konusu olabilmektedir.
Yüksek bedelle düşük bedelin olduğu iki farklı sözleşmenin olması durumunda, asıl olan tarafların gerçek iradesini ortaya koyan yüksek bedelli sözleşmenin varlığıdır. Vergi dairesine ihbar vb. can sıkabilecek durumlar, tarafların ve mahkemenin inisiyatifindedir. Düşük bedele ilişkin tek bir sözleşme var ve gerçek bedeli gösterir ikinci bir sözleşme yok ise, kiracı tarafından düşük bedelin ödenmesi yeterli olduğundan, adım atması gereken kiraya verendir.
Her şeyden işyeri sahipleri ile kiracıların bir araya gelerek, sulh içerisinde ve karşı tarafla empati kurarak sorunu kendi aralarında çözmelerinde fayda bulunmaktadır. Anlaşabilmeleri halinde aralarındaki sözleşmeyi yenilemeleri yeterli olacak; ihtar çekmek, dava açmak gibi ek külfetlerden kurtulacaklardır.